UNECE: Preporuke za rješavanje hitnih izazova u oblasti stanovanja i prostornog planiranja u Crnoj Gori

Crna Gora je od obnove nezavisnosti 2006. godine doživjela brz ekonomski razvoj uz napredak u pristupanju EU, usklađujući zakonodavstvo i standarde u svim sektorima. Istovremeno, zemlja se suočava s trajnim strukturnim izazovima kao što su izražene regionalne nejednakosti, rasprostranjenost neformalnih naselja i bespravne gradnje, problemi s kapacitetima u javnoj upravi i nedostatak pristupačnosti stanovanja za populaciju od oko 625.000 ljudi.

U tom kontekstu, Ekonomska komisija Ujedinjenih nacija za Evropu (UNECE) objavila je svoj Profil zemlje o urbanom razvoju, stanovanju i upravljanju prostorom Crne Gore, pružajući nezavisnu procjenu trendova, napretka i izazova, te praktične preporuke za podršku kreiranju politika.

Priprema pregleda poklopila se s intenzivnim zakonskim promjenama u prostornom planiranju, građevinarstvu, legalizaciji i stambenoj politici, uključujući Zakon o prostornom planiranju, Zakon o gradnji, Zakon o legalizaciji bespravnih objekata, Prostorni plan Crne Gore do 2040. godine i Strategiju stambene politike Crne Gore do 2034. godine.

„Kako Crna Gora nastavlja period značajne transformacije, preporuke UNECE-ovog profila zemlje mogu pomoći vladi da se snađe u zakonodavnim i političkim izazovima kako bi se osigurao dugoročni prostorni razvoj koji koristi svim članovima društva – od pristupa pristupačnom stanovanju do oblikovanja visokokvalitetnih, dobro povezanih i prosperitetnih životnih okruženja.“ - kazala je izvršna sekretarka UNECE-a Tatiana Molcean na predstavljanju studije u Podgorici.

„Ova publikacija je veoma važna za Crnu Goru jer pruža jasan pregled ključnih izazova, ali i smjernice za dalje reforme i usklađivanje naših politika s evropskim standardima i dobrim međunarodnim praksama.“ - kazao je Ministar prostornog planiranja, urbanizma i državne imovine, Slaven Radunović.

Legalizacija neformalnih naselja ključno je pitanje usred brze i neuravnotežene urbanizacije

Crna Gora je jedna od zemalja s najbržom stopom urbanizacije u Evropi, sa više od dvije trećine stanovnika koji sada žive u urbanim područjima. Obrasci naselja u Crnoj Gori su razuđeni, sa izraženim regionalnim razlikama: samo nekoliko gradova prelazi 20.000 stanovnika, dok Podgorica čini više od četvrtine nacionalnog stanovništva, ali ne dostiže razmjere velikih aglomeracija iz panevropske regije.

Procjenjuje se da bespravno izgrađeni objekti utiču na do trećinu stambenog fonda. Od početka procesa legalizacije 2017. godine, legalizovano je 3.397 objekata od 62.000 podnesenih zahtjeva. Povezani izazov je nekontrolisana gradnja u poželjnim područjima, kao što je primorski grad Budva (poznata kao "Budvanizacija"), što simbolizuje rizike spekulativnog razvoja vođenog nekretninama i slabe primjene kontrola gradnje.

Kao odgovor na ove trendove, Profil države ističe potrebu za ubrzanjem reforme legalizacije i unapređenjem neformalnih naselja, te poziva na donošenje novih podzakonskih akata i tehničkih standarda kako bi se principi urbane održivosti, otpornosti na klimatske promjene i kvalitete života ugradili u procese planiranja i projektovanja.

Nadalje, Profil podstiče Crnu Goru da prioritizuje modernizaciju željeznice i javnog prevoza kao i zelenu mobilnost kako bi podržala policentrični razvoj i povezanost, kako unutar zemlje tako i sa susjedima.

Također preporučuje razvoj inovativnih mehanizama javnog učešća u planiranju, osiguravajući rodnu ravnotežu i ciljano informisanje Roma i drugih grupa.

Pritisci i prioriteti u stambenom sektoru

Stambeni sektor Crne Gore karakteriše pretežno vlasništvo nad kućama, ograničen broj javnih stanova za iznajmljivanje i socijalnih stanova, te rastuća zabrinutost oko pristupačnosti. Odnos cijene kuća i prihoda procjenjuje se na 1:8,6 što je više nego dvostruko više od referentne vrijednosti pristupačnosti koju je postavio UN Habitat. Socijalni i pristupačni stanovi za iznajmljivanje predstavljaju 0,6% stambenog fonda (2.331 jedinica u 24 opštine).

S obzirom na ove izazove, Profil države preporučuje jačanje ukupnog okvira stambene politike kroz efikasnu implementaciju nove Stambene strategije, uključujući mjerljive ciljeve, poboljšane sisteme podataka i integrisano budžetiranje. Takođe poziva na donošenje posebnog zakona o socijalnom i pristupačnom stanovanju, kako bi se uvele jasne definicije, kriterijumi podobnosti i diferencirani oblici podrške za rješavanje različitih društvenih potreba. Kako bi se proširio pristup adekvatnom stanovanju, Profil predlaže proširenje sektora iznajmljivanja stanova, uključujući socijalne i pristupačne opcije najma, kroz regulatornu reformu i programe podsticaja.

Poboljšanje upravljanja zemljištem i pravne sigurnosti

Crnogorski sistem upravljanja zemljištem ostaje strukturno fragmentiran i institucionalno nerazvijen, uprkos napretku u usklađivanju zakonodavstva s evropskim standardima. Ključni izazovi uključuju nepotpunu katastarsku pokrivenost - 93 katastarske opštine ostaju nedovršene - neriješeni zahtjevi za restituciju u iznosu od preko 240 miliona eura i nedostatak registra cijena transakcija.

U skladu s ovim nalazima, Profil predlaže donošenje posebnog zakona o transformaciji prava korištenja u vlasništvo i rješavanje preostalih slučajeva restitucije putem jasnih procedura i mehanizama kompenzacije. Radi poboljšanja pravne koherentnosti, izvještaj poziva na razvoj jedinstvenog okvira koji obuhvata legalizaciju zemljišta i objekata i na ubrzanje završetka katastra nekretnina.

Finansiranje lokalnog razvoja u općinama

Opštine se i dalje uveliko oslanjaju na transfere centralne vlade, što ograničava fiskalnu autonomiju i utiče na dugoročno planiranje investicija. Iako su zabilježena neka poboljšanja, uključujući povećanu podršku Fonda za izjednačavanje i smanjenje opštinskog duga od 2022. godine, i dalje postoje razlike između primorskih općina s većim kapacitetom za generisanje prihoda i sjevernih opština s nižom ekonomskom aktivnošću.

Kao odgovor na to, Profil države preporučuje dalje jačanje finansijskog okvira za urbani razvoj, stanovanje i upravljanje zemljištem. Poziva na reformu Fonda za izjednačavanje i jačanje fiskalnih i administrativnih kapaciteta lokalnih vlasti, posebno za pripremu i razvoj projekata. Kako bi se poboljšalo funkcionisanje tržišta nekretnina, izvještaj ističe važnost boljeg praćenja, uvođenja oporezivanja praznog stambenog fonda i mjera protiv špekulacija za rješavanje cjenovnih pritisaka.

-------------- 

Profil je pripremljen na zahtjev Vlade Crne Gore, zahvaljujući doprinosu Slovačkog fonda za inkluzivni rast Razvojne banke Savjeta Evrope, međunarodnih konsultanata, nacionalnih i lokalnih vlasti, različitih zainteresovanih strana u Crnoj Gori i predstavnika međunarodnih organizacija.